PARCELLE NETTE = PARCELLE BRUTE − CESSION
EMPRISE AU SOL = PARCELLE NETTE × TAKS
SURFACE EMSAL = PARCELLE NETTE × KAKS (SANS EMSAL : TAKS × ÉTAGES)
TOTAL APPROX. = SURFACE EMSAL × (1 + PART EXCLUE ≤ 30 %)
Surface constructible selon l'emsal sur 1 000 m²
| Emsal (KAKS) | Surface prise en compte | Avec 30 % de surfaces exclues |
|---|
| 0,5 | 500 m² | 650 m² |
| 1 | 1 000 m² | 1 300 m² |
| 1,5 | 1 500 m² | 1 950 m² |
| 2 | 2 000 m² | 2 600 m² |
| 2,5 | 2 500 m² | 3 250 m² |
| 3 | 3 000 m² | 3 900 m² |
Le tableau est produit par le calculateur lui-même pour une parcelle nette de 1 000 m². La dernière colonne donne le total lorsque toutes les surfaces exclues soumises au plafond de 30 % sont utilisées ; les postes hors plafond (stationnement obligatoire en sous-sol, abris, etc.) peuvent s'y ajouter.
Qu'est-ce que l'emsal, et que signifie un emsal de 1,5 ?
L'emsal, ou coefficient d'occupation des sols (KAKS), est défini dans le Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği comme le total de toutes les surfaces d'étage construites divisé par la surface de la parcelle (art. 4). Un emsal de 1,5 signifie une surface prise en compte égale à 1,5 fois la parcelle nette : 1 500 m² sur une parcelle nette de 1 000 m². Avec un TAKS de 0,30, l'emprise au sol est de 300 m², soit 5 étages à pleine emprise. Les surfaces exclues de l'emsal s'ajoutent à ces 1 500 m².
Que sont le TAKS et le KAKS, et quelle est la différence ?
Le TAKS (proche du CES) est la projection au sol du bâtiment, c'est-à-dire son emprise, divisée par la surface du terrain ; le KAKS (proche du COS) est le total de tous les étages divisé par la surface du terrain. Le TAKS fixe la part du terrain que le bâtiment peut couvrir, le KAKS sa taille totale. En ordre discontinu ou en îlot, le TAKS ne peut pas dépasser 40 % sauf mention expresse du plan (art. 5, al. 6). Si le plan ne fixe pas d'emsal, la surface de plancher est le TAKS multiplié par le nombre d'étages (art. 21, al. 4).
Combien de m² peut-on construire sur un terrain ?
On détermine d'abord la parcelle nette : on retire de la surface brute la part cédée à la voirie et à l'usage public, car l'emprise et l'emsal se calculent sur la parcelle nette (art. 5, al. 5). Parcelle nette × KAKS donne la surface prise en compte dans l'emsal. S'y ajoutent les surfaces exclues, dont le total ne peut pas dépasser 30 % de cette surface (art. 5, al. 8). Par exemple, une parcelle nette de 800 m² avec un emsal de 1,25 donne 1 000 m² pris en compte, soit environ 1 300 m² avec 30 % de surfaces exclues. Le nombre d'étages, Hmax et les reculs décident de la façon dont cette surface s'implante sur le terrain.
Quelles surfaces sont exclues de l'emsal ?
L'article 22 du règlement énumère les usages exclus de la surface de plancher. Les principaux : les surfaces de stationnement, l'abri minimal requis pour le bâtiment, les atriums et vides de galerie, les salles de prière communes, les aires de jeux non commerciales, les locaux de chauffage, de climatisation et techniques, les balcons répondant aux conditions de saillie ouverte dans la limite de 20 % de la surface nette du logement ainsi que la cage d'escalier ouverte ou fermée, et 70 m² des logements de gardien obligatoires. Leur total ne peut pas dépasser 30 % de la surface prise en compte ; toutefois, le double de la surface de stationnement obligatoire construite en sous-sol ainsi que les surfaces minimales des abris, gaines d'ascenseur et escaliers qui s'y trouvent sont exclus sans entrer dans ce plafond (art. 5, al. 8).
Quelle différence entre m² brut, m² net et surface vendable ?
Pour un terrain, la surface brute est la surface totale du titre de propriété ; la parcelle nette est ce qui reste après les cessions et sert de base à l'emsal. Pour un logement, le règlement définit trois mesures (art. 4) : la surface nette est la surface utile entre les murs ; la surface brute est celle délimitée par les contours extérieurs du logement ; la surface brute générale y ajoute les annexes et la quote-part des parties communes. La surface vendable n'est pas définie par le règlement ; dans la commercialisation, on entend le plus souvent la surface brute générale. Les surfaces exclues de l'emsal ne peuvent pas devenir des lots distincts (art. 21, al. 3) : la surface prise en compte dans l'emsal et la surface des logements vendus ne sont donc pas le même chiffre.
Les reculs et les notes du plan changent-ils le résultat ?
Oui. Le TAKS est un plafond ; sauf disposition contraire du plan, le recul avant est d'au moins 5 m, les reculs latéraux et arrière d'au moins 3 m (art. 23), et l'emprise applicable est la plus petite entre celle donnée par le TAKS et celle laissée par ces reculs (art. 20, al. 3). Sur les terrains étroits ou d'angle, c'est souvent le recul qui décide. De nombreuses dispositions du règlement ne s'appliquent que si le plan ne prévoit pas autre chose ; avant de calculer, procurez-vous donc le certificat d'urbanisme auprès de la municipalité et lisez les notes du plan.
Cet outil sert à une étude de faisabilité préalable et ne remplace pas le certificat d'urbanisme (imar durumu belgesi). De nombreuses dispositions du Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ne s'appliquent que si le plan d'urbanisme ne prévoit pas autre chose ; les notes du plan de votre terrain et le certificat délivré par la municipalité priment donc toujours. Le règlement d'urbanisme de l'autorité compétente peut ajouter d'autres conditions. Le calcul exact des surfaces se fait dans le projet architectural.