ЧИСТЫЙ УЧАСТОК = УЧАСТОК БРУТТО − ОТЧУЖДЕНИЕ
ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ = ЧИСТЫЙ УЧАСТОК × TAKS
ПЛОЩАДЬ ЭМСАЛЬ = ЧИСТЫЙ УЧАСТОК × KAKS (БЕЗ ЭМСАЛЬ: TAKS × ЭТАЖИ)
ИТОГ ПРИБЛ. = ПЛОЩАДЬ ЭМСАЛЬ × (1 + ДОЛЯ ИСКЛЮЧАЕМЫХ ≤ 30%)
Площадь строительства по эмсаль на участке 1000 м²
| Эмсаль (KAKS) | Учитываемая площадь | С 30% исключаемых площадей |
|---|
| 0,5 | 500 м² | 650 м² |
| 1 | 1 000 м² | 1 300 м² |
| 1,5 | 1 500 м² | 1 950 м² |
| 2 | 2 000 м² | 2 600 м² |
| 2,5 | 2 500 м² | 3 250 м² |
| 3 | 3 000 м² | 3 900 м² |
Таблица рассчитана самим калькулятором для чистого участка 1000 м². Последний столбец — итог при использовании всех исключаемых площадей, подпадающих под предел 30%; позиции вне предела (обязательная подземная парковка, убежища и т. п.) могут добавляться сверху.
Что такое эмсаль и что означает эмсаль 1,5?
Эмсаль, то есть коэффициент плотности застройки (KAKS), в Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği определяется как сумма площадей всех построенных этажей, делённая на площадь участка (ст. 4). Эмсаль 1,5 означает учитываемую площадь в 1,5 раза больше чистого участка: 1500 м² на чистом участке 1000 м². При TAKS 0,30 площадь застройки составляет 300 м², что соответствует 5 этажам на полную площадь застройки. Площади, исключаемые из эмсаль, добавляются к этим 1500 м².
Что такое TAKS и KAKS и чем они отличаются?
TAKS (коэффициент застройки) — это проекция здания на землю, то есть площадь застройки, делённая на площадь участка; KAKS — сумма всех этажей, делённая на площадь участка. TAKS определяет, какую часть земли может занять здание, KAKS — насколько большим оно может быть в целом. При отдельностоящей или блочной застройке TAKS не может превышать 40%, если план прямо не указывает иное (ст. 5, п. 6). Если в плане эмсаль не указан, площадь этажей равна TAKS, умноженному на число этажей (ст. 21, п. 4).
Сколько м² можно построить на участке?
Сначала определяется чистый участок: из площади брутто вычитается часть, передаваемая под дорогу и общественные нужды, потому что площадь застройки и эмсаль считаются от чистого участка (ст. 5, п. 5). Чистый участок × KAKS даёт площадь, учитываемую в эмсаль. К ней добавляются исключаемые площади, сумма которых не может превышать 30% этой площади (ст. 5, п. 8). Например, чистый участок 800 м² при эмсаль 1,25 даёт 1000 м² учитываемой площади, а с 30% исключаемых площадей — около 1300 м². Число этажей, Hmax и отступы определяют, как эта площадь разместится на участке.
Какие площади не входят в эмсаль?
Статья 22 регламента перечисляет виды использования, не входящие в площадь этажей. Основные: площади парковки, минимальное убежище, необходимое зданию, атриумы и пустоты галерей, общие молельные помещения, некоммерческие детские игровые зоны, помещения отопления, охлаждения и инженерных систем, балконы, отвечающие условиям открытого выступа, в пределах 20% чистой площади помещения вместе с открытой или закрытой лестничной клеткой, а также 70 м² обязательных квартир консьержа. Их сумма не может превышать 30% учитываемой площади; однако двойная площадь обязательной парковки в подвальных этажах и минимальные площади убежищ, лифтовых шахт и лестниц там исключаются, не входя в этот предел (ст. 5, п. 8).
Чем отличаются м² брутто, м² нетто и продаваемая площадь?
Для участка площадь брутто — это общая площадь по тапу; чистый участок — то, что остаётся после отчуждения, и именно от него считается эмсаль. Для квартиры регламент определяет три величины (ст. 4): площадь нетто — чистая площадь между стенами; площадь брутто — площадь в пределах внешнего контура помещения; общая площадь брутто дополнительно включает принадлежности и долю общих площадей. Продаваемая площадь в регламенте не определена; в продажах обычно имеют в виду общую площадь брутто. Площади, исключённые из эмсаль, нельзя превратить в отдельные помещения (ст. 21, п. 3), поэтому площадь, учитываемая в эмсаль, и площадь продаваемых квартир — разные числа.
Влияют ли отступы и примечания к плану на результат?
Да. TAKS — это верхний предел; если план не устанавливает иное, передний отступ составляет не менее 5 м, боковые и задний — не менее 3 м (ст. 23), а применяемая площадь застройки — меньшая из площадей по TAKS и по этим отступам (ст. 20, п. 3). На узких или угловых участках решающим часто оказывается отступ. Многие положения регламента применяются, только если план не предусматривает иного, поэтому перед расчётом получите в муниципалитете справку о градостроительном статусе и прочитайте примечания к плану.
Этот инструмент предназначен для предварительной оценки и не заменяет справку о градостроительном статусе (imar durumu belgesi). Многие положения Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği применяются, только если план застройки не предусматривает иного, поэтому примечания к плану вашего участка и справка, выданная муниципалитетом, всегда имеют приоритет. Регламент местного органа власти может вводить дополнительные условия. Точный расчёт площадей выполняется в архитектурном проекте.