NETTO-PARZELLE = BRUTTO-PARZELLE − ABTRETUNG
GRUNDFLÄCHE = NETTO-PARZELLE × TAKS
ANRECHENBARE FLÄCHE = NETTO-PARZELLE × KAKS (OHNE EMSAL: TAKS × GESCHOSSE)
CA. GESAMT = ANRECHENBARE FLÄCHE × (1 + AUSNAHMEANTEIL ≤ 30 %)
Baufläche nach Emsal auf 1.000 m² Grundstück
| Emsal (KAKS) | Anrechenbare Geschossfläche | Mit 30 % Ausnahmeflächen |
|---|
| 0,5 | 500 m² | 650 m² |
| 1 | 1.000 m² | 1.300 m² |
| 1,5 | 1.500 m² | 1.950 m² |
| 2 | 2.000 m² | 2.600 m² |
| 2,5 | 2.500 m² | 3.250 m² |
| 3 | 3.000 m² | 3.900 m² |
Die Tabelle wird vom Rechner selbst für eine Netto-Bauparzelle von 1.000 m² erzeugt. Die letzte Spalte zeigt die Summe, wenn alle der 30-%-Grenze unterliegenden Ausnahmeflächen genutzt werden; Posten außerhalb der Grenze (Pflichtstellplätze im Untergeschoss, Schutzräume usw.) können hinzukommen.
Was ist Emsal, und was bedeutet Emsal 1,5?
Emsal, die Geschossflächenzahl (KAKS), ist in der Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği als Summe aller gebauten Geschossflächen geteilt durch die Fläche der Bauparzelle definiert (Art. 4). Emsal 1,5 bedeutet eine anrechenbare Geschossfläche vom 1,5-Fachen der Netto-Parzelle: 1.500 m² auf 1.000 m² Netto-Parzelle. Bei TAKS 0,30 beträgt die Grundfläche 300 m², was bei voller Grundfläche 5 Geschossen entspricht. Nicht angerechnete Flächen kommen zu diesen 1.500 m² hinzu.
Was sind TAKS und KAKS, und worin unterscheiden sie sich?
TAKS (entspricht etwa der GRZ) ist die Projektion des Gebäudes auf den Boden, also die Grundfläche, geteilt durch die Grundstücksfläche; KAKS (etwa GFZ) ist die Summe aller Geschosse geteilt durch die Grundstücksfläche. TAKS bestimmt, wie viel Boden das Gebäude bedecken darf, KAKS, wie groß es insgesamt werden darf. In offener oder Blockbauweise darf TAKS 40 % nicht überschreiten, sofern der Plan nichts anderes ausdrücklich festlegt (Art. 5 Abs. 6). Gibt der Plan keinen Emsal vor, ergibt sich die Geschossfläche aus TAKS × Geschosszahl (Art. 21 Abs. 4).
Wie viele m² darf man auf einem Grundstück bauen?
Zuerst wird die Netto-Bauparzelle ermittelt: Von der Bruttofläche werden die an Straßen und öffentliche Flächen abzutretenden Teile abgezogen, denn Grundfläche und Emsal werden auf die Netto-Parzelle bezogen (Art. 5 Abs. 5). Netto-Parzelle × KAKS ergibt die anrechenbare Geschossfläche. Hinzu kommen Ausnahmeflächen, deren Summe 30 % dieser Fläche nicht überschreiten darf (Art. 5 Abs. 8). Beispiel: 800 m² Netto-Parzelle und Emsal 1,25 ergeben 1.000 m² anrechenbare Fläche, mit 30 % Ausnahmeflächen rund 1.300 m². Geschosszahl, Hmax und Abstände bestimmen, wie sich diese Fläche auf dem Grundstück verteilt.
Welche Flächen werden nicht auf den Emsal angerechnet?
Artikel 22 der Verordnung zählt die Nutzungen auf, die nicht zur Geschossfläche gehören. Die wichtigsten: Stellplatzflächen, der für das Gebäude erforderliche Mindestschutzraum, Atrien und Galerieöffnungen, gemeinschaftliche Gebetsräume, nicht gewerbliche Kinderspielbereiche, Heizungs-, Kühlungs- und Haustechnikflächen, Balkone mit den Merkmalen offener Auskragungen bis 20 % der Nettofläche der Einheit samt offenem oder geschlossenem Treppenhaus sowie 70 m² vorgeschriebener Hausmeisterwohnungen. Ihre Summe darf 30 % der anrechenbaren Geschossfläche nicht überschreiten; das Doppelte der im Untergeschoss gebauten Pflichtstellplatzfläche sowie die Mindestflächen von Schutzräumen, Aufzugsschächten und Treppen dort bleiben jedoch außerhalb dieser Grenze (Art. 5 Abs. 8).
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-m², Netto-m² und verkaufbarer Fläche?
Beim Grundstück ist die Bruttofläche die Gesamtfläche laut Grundbuch; die Netto-Bauparzelle ist, was nach Abtretungen bleibt, und bildet die Grundlage des Emsal. Für eine Wohnung definiert die Verordnung drei Maße (Art. 4): Die Nettofläche ist die lichte Fläche zwischen den Wänden; die Bruttofläche ist die von den Außenkonturen der Einheit umschlossene Fläche; die Gesamtbruttofläche umfasst zusätzlich Nebenräume und den Anteil an Gemeinschaftsflächen. Die verkaufbare Fläche ist in der Verordnung nicht definiert; im Vertrieb ist meist die Gesamtbruttofläche gemeint. Nicht angerechnete Flächen dürfen nicht in eigenständige Einheiten umgewandelt werden (Art. 21 Abs. 3), daher sind anrechenbare Geschossfläche und verkaufte Wohnfläche nicht dieselbe Zahl.
Verändern Abstände und Planvermerke das Ergebnis?
Ja. TAKS ist eine Obergrenze; legt der Plan nichts anderes fest, beträgt der Vorgarten mindestens 5 m, Seiten- und Hintergarten mindestens 3 m (Art. 23), und maßgeblich ist die kleinere der Grundflächen aus TAKS und diesen Gartenabständen (Art. 20 Abs. 3). Bei schmalen Grundstücken oder Eckgrundstücken entscheidet oft der Abstand. Viele Bestimmungen der Verordnung gelten nur, wenn der Plan nichts anderes festlegt; holen Sie deshalb vor der Berechnung die Bebauungsauskunft bei der Gemeinde ein und lesen Sie die Planvermerke.
Dieser Rechner dient der Vorab-Machbarkeitsprüfung und ersetzt nicht die Bebauungsauskunft (imar durumu belgesi). Viele Bestimmungen der Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gelten nur, wenn der Bebauungsplan nichts anderes festlegt; deshalb haben die Planvermerke Ihres Grundstücks und die Bebauungsauskunft der Gemeinde stets Vorrang. Die Bauordnung der zuständigen Behörde kann weitere Bedingungen enthalten. Die genaue Flächenberechnung erfolgt im Architekturentwurf.