Bei der Eröffnung einer Gewerbefläche geht es meist weniger darum, etwas Neues zu schaffen, als zu entscheiden, was mit dem Bestehenden geschieht: Welche Schicht bleibt erhalten, welche wird entfernt, und wie schreibt sich die Marke in das Vorhandene ein? Am Beispiel des Projekts Zahire 1938 Rota Kafe betrachten wir die sieben Entscheidungen dieser Umgestaltung.
Bei einem gewerblichen Projekt lautet die erste Entscheidung nicht, wie viele meinen, „Wie soll der Ort aussehen?“. Die eigentliche erste Entscheidung ist: Auf welchem Bestand bauen wir hier auf? Ob angemieteter Laden in einer Ladenzeile, leer stehendes Geschäft oder übernommenes Café – überall gibt es bereits eine Hülle, Haustechnik und eine Fassade.
Wie gut Sie diesen Bestand lesen, bestimmt, wohin das Budget fließt. Lesen Sie ihn falsch, reißen Sie entweder etwas heraus, das erhalten bleiben sollte, oder Sie verkleiden etwas, das eigentlich entfernt werden müsste – und Letzteres kommt in der Regel teurer. Die folgenden sieben Entscheidungen stammen aus dem Projekt Zahire 1938 Rota Kafe, bei dem wir einen Laden in einer Ladenzeile an der Achse Çayyolu–İncek in Ankara in eine Filiale mit Konditorei und Café umgewandelt haben. Zum Leistungsumfang und zum Arbeiten im laufenden Betrieb finden Sie mehr auf unserer Seite zur Gewerberenovierung.
1. Warum ist ein Umbau schwieriger als ein Neuausbau?
Der Bezug einer leeren Hülle birgt keine Unbekannten: Sie nehmen Maß, erstellen den Plan und setzen ihn um. In einem bestehenden Raum dagegen verbirgt sich hinter jeder Oberfläche eine Unbekannte – und diese Unbekannten bringen den Zeitplan durcheinander.
Deshalb steht bei Umbauprojekten vor der Planung die Bestandsaufnahme durch Öffnen von Bauteilen: Was liegt hinter der Gipskartonwand, welcher Kanal verläuft über der abgehängten Decke, wie viele Beläge sind am Boden übereinander verlegt, wo liegt der Abfluss und auf welcher Höhe? Jeder Plan, der ohne diese Klärung gezeichnet wird, erzeugt in der Ausführung Änderungen.
2. Bestandsaufnahme: Was liegt hinter der Oberfläche?
Die Bestandsaufnahme erfolgt, indem an einigen gezielt gewählten Stellen Oberflächen geöffnet werden, und sie ist nicht teuer – teuer ist es, darauf zu verzichten. Worauf zu achten ist, steht fest.
- Bodenaufbau: Übereinander verlegte Beläge verursachen Probleme sowohl bei den Höhen als auch bei der Türhöhe.
- Über der abgehängten Decke: Lüftungskanäle, Sprinklerleitungen und Kabeltrassen lassen sich nicht entfernen; die Planung wird um sie herum entwickelt.
- Abflusshöhe: Wo Küche und Nassbereich entstehen können, bestimmt der Abfluss, nicht der Grundriss.
- Elektrische Anschlussleistung: Die bestehende Anschlussleistung reicht für Küchengeräte und Klimatisierung meist nicht aus.
- Fassadenöffnung: Die Breite der Schaufensteröffnung hängt mit dem Tragwerk zusammen; eine Vergrößerung ist eine eigene Ingenieuraufgabe.
3. Was erhalten: die wertvollen Elemente des Bestands
Der häufigste Fehler bei Umbauprojekten ist, alles herauszureißen, damit „etwas Neues“ entsteht. Dabei sind manche Elemente des bestehenden Raums wertvoller als Geld, weil sie sich nicht kaufen lassen: Raumhöhe, Fassadenbreite, Tageslicht, Ecklage und der bestehende Genehmigungsstatus.
Der richtige Ansatz besteht darin, diese Elemente zu erhalten und zu stärken und den Rest frei zu verändern. Bei Zahire waren die Fassadenbreite des bestehenden Ladens an der Ladenachse und die Tiefe des Gehwegs davor die beiden wertvollsten Gegebenheiten des Projekts; der Entwurf baut auf diesen beiden auf – mit einer Terrasse entlang der Fassade und einem durchgehenden Schaufensterband.
4. Die Fassade: der erste und teuerste Satz einer Marke
Beim gewerblichen Umbau ist die Fassade fast immer die Position mit dem höchsten Ertrag, denn der Kunde entscheidet, bevor er den Raum betritt. Zugleich ist die Fassade aber auch die am stärksten eingeschränkte Position: Benachbarte Schaufenster in der Ladenzeile, die Fassadenordnung des Gebäudes sowie Vorgaben der Gemeinde bzw. der Hausverwaltung engen den Spielraum ein.
Bei Zahire bestand der Ansatz darin, nicht lautstark mit den Nachbarschaufenstern zu konkurrieren, sondern eine andere Art von Ruhe zu schaffen: ein cremefarben mit Naturstein verkleidetes Portal mit abgerundeten Kanten, ein Markenband mit goldenen Buchstaben auf dunklem Grund, das sich entlang der Fassade wiederholt, und am Eingang eine Bronzetür mit kreisförmigem Motiv. So trägt die Fassade kein Schild – sie wird selbst zum Schild.
Das der bestehenden Ladenfassade hinzugefügte Steinportal hebt den Laden nicht durch Lautstärke, sondern durch eine andere Materialsprache von seinen Nachbarn ab.
5. Decke schließen oder offen lassen?
Das klassische Dilemma bei Umbauprojekten: eine abgehängte Decke einziehen und die Haustechnik verbergen – oder die Decke offen lassen? Die Entscheidung ist keine ästhetische, sondern hängt von drei Kriterien ab: vorhandene Raumhöhe, Dichte der Haustechnik und akustischer Bedarf.
Ist die Höhe begrenzt, drückt eine abgehängte Decke den Raum; dann ist es richtiger, die Decke offen zu lassen, die Leitungen zu ordnen und zu streichen. Eine offene Decke fordert jedoch akustische Zugeständnisse: Eine harte, zerklüftete Oberfläche erzeugt Nachhall. Bei Zahire blieb die Decke offen, die Haustechnik wurde geordnet, und über dem Sitzbereich wurde eine beleuchtete, gerahmte Deckenebene definiert, die zugleich Maßstab und Fokus schafft.
Die offene Decke bewahrt die Raumhöhe; der beleuchtete Rahmen fasst die Unruhe der offenen Decke zusammen und definiert den Sitzbereich.
6. Die Betriebsachse: Die Innenorganisation beginnt nicht mit Möbeln, sondern mit Abläufen
Bei einem Café, einem Geschäft oder einer Filiale gilt für die Entscheidungen zur Innenraumgestaltung diese Reihenfolge: zuerst die Betriebsachse, dann die Sitzplätze, zuletzt die Möbel. Ist die Betriebsachse falsch angelegt, arbeitet das Personal den ganzen Tag über im Weg des anderen – ganz gleich, wie schön der Raum ist.
Bei Zahire bildet ein durchgehendes Präsentations- und Serviceband vom Eingang bis zur Kasse das Rückgrat. Die Vitrinen wurden parallel zur Laufrichtung der Gäste angeordnet, sodass die Produktauswahl erfolgt, ohne die Schlange zu stoppen. Die als dunkler Hintergrund konzipierte Rückwand macht das Produkt zur einzigen Farbquelle im Raum – deshalb wurde die Präsentationsbeleuchtung als eigene Position geplant.
Der Sitzbereich lehnt sich an die Glasfassade, ohne den Fluss des Servicebands zu unterbrechen; beide Funktionen arbeiten im selben Raum, ohne sich zu überschneiden.
7. Bauabschnitte und Eröffnungstermin
Beim gewerblichen Umbau ist der Zeitplan Teil des Entwurfs. Die Miete läuft meist schon, bevor die Ausführung beginnt; jede Verzögerung verursacht unmittelbar Kosten. Deshalb wird das Projekt so angelegt, dass Positionen mit langer Lieferzeit auf dem kritischen Pfad von Anfang an bestellt werden.
In der Praxis verlängern drei Positionen den Zeitplan am stärksten: die Herstellung der Fassade und die Genehmigung der Beschilderung, maßgefertigte Möbel und Vitrinen sowie die Erhöhung der elektrischen Anschlussleistung. Werden diese nicht in der ersten Woche angestoßen, kann der Raum nicht eröffnen, selbst wenn der Rohbau abgeschlossen ist. Die allgemeine Logik der Arbeitsabfolge haben wir in unserem Beitrag zur Reihenfolge der Arbeiten bei einer Renovierung ausführlich beschrieben; zu den spezifischen Entscheidungen bei Cafés und Restaurants lesen Sie unseren Beitrag zur Innenarchitektur von Cafés und Restaurants.
Häufig gestellte Fragen
Was sollte man in einem bestehenden Laden sinnvollerweise erhalten?
Die Elemente, die sich nicht kaufen lassen: Raumhöhe, Fassadenbreite, Tageslicht, Ecklage und den bestehenden Genehmigungsstatus. Diese werden erhalten und gestärkt; austauschbare Schichten wie Beläge, Möbel und Trennwände werden dagegen frei erneuert.
Kann man ohne Bestandsaufnahme planen?
Man kann, aber in der Ausführung ändert sich der Plan. Ein Plan, der ohne Kenntnis des Bodenaufbaus, der Kanäle über der abgehängten Decke und der Abflusshöhe erstellt wird, muss am ersten Tag des Rückbaus überarbeitet werden. An einigen gezielt gewählten Stellen Oberflächen zu öffnen, ist deutlich günstiger als spätere Änderungen.
Senkt eine offene Decke die Kosten?
Sie kann die Materialkosten senken, lässt die Position aber nicht entfallen: Bei einer offenen Decke müssen die Leitungen geordnet und gestrichen sowie akustische Maßnahmen getroffen werden. Der eigentliche Gewinn liegt nicht bei den Kosten, sondern in der erhaltenen Raumhöhe und der Raumwirkung.
Wie viel Budget sollte man für die Fassade vorsehen?
Bei gewerblichen Räumen ist die Fassade der Ort, an dem der Kunde entscheidet, ob er eintritt; deshalb steht sie im Budget weit oben. Die Entscheidung zur Fassade ist jedoch nicht nur durch das Budget begrenzt, sondern auch durch die Fassadenordnung des Gebäudes und die Genehmigung der Beschilderung – diese beiden Einschränkungen sollten von Anfang an geklärt werden.
Wie lange dauert ein Umbau?
Die Dauer bestimmt nicht der Rohbau, sondern die Positionen mit langer Lieferzeit: Fassadenherstellung, Genehmigung der Beschilderung, maßgefertigte Möbel und Erhöhung der elektrischen Anschlussleistung. Werden diese in der ersten Woche angestoßen, wird der Zeitplan planbar; werden sie aufgeschoben, verzögert sich die Eröffnung, selbst wenn der Rohbau fertig ist.
Lassen Sie uns Ihren Raum gemeinsam lesen
Ob Sie eine neue Filiale eröffnen, einen bestehenden Laden umbauen oder einen Betrieb übernehmen und erneuern möchten – der erste Schritt besteht darin, richtig zu lesen, was der Raum bietet. Sehen Sie sich unser Projekt Zahire 1938 Rota Kafe an, informieren Sie sich zum Leistungsumfang auf unseren Seiten zur Gewerberenovierung und zum Café-Design in Ankara, für regionale Beispiele auf unserer Seite zum Restaurant-Design in Çayyolu – und um Ihren Raum gemeinsam zu bewerten, nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.
Text: Kaan Yalçınkaya, Kaya + Partners. Bilder aus dem Projekt Zahire 1938 Rota Kafe (Çayyolu–İncek, Ankara).