Scelta della sede per una farmacia: checklist degli spazi prima di affittare

Nei progetti di farmacia l'errore più costoso non si commette nella progettazione, ma nel passaggio precedente: prendere in affitto il locale sbagliato. Una buona progettazione d'interni, infatti, non salva un involucro inadeguato. L'ergonomia del banco si può correggere, la disposizione degli scaffali si può cambiare, l'illuminazione si può rinnovare; ma la profondità del locale, l'altezza del soffitto, il magazzino e la dotazione impiantistica sono in gran parte immutabili.

I punti che seguono sono ciò che un farmacista dovrebbe verificare con un sopralluogo prima di firmare il contratto. Per le scelte progettuali successive alla scelta del locale, come il banco İTS, la catena del freddo e l'organizzazione dei reparti, può consultare la nostra pagina dedicata alla progettazione di farmacie.

1. Prima la normativa: il locale è idoneo dal punto di vista legale?

Per quanto un locale possa sembrare interessante dal punto di vista commerciale, se non può ottenere l'autorizzazione come farmacia il suo valore è nullo. Per questo il primo controllo non deve essere architettonico, ma giuridico.

• Destinazione d'uso: l'unità immobiliare deve risultare nell'atto di proprietà come «negozio/locale commerciale»; un'unità a destinazione residenziale crea problemi di autorizzazione.
• Condominio e consenso: nei negozi al piano terra di un condominio il regolamento condominiale può vietare alcune tipologie di attività; può essere necessario il consenso dei condomini.
• Piano terra e accesso diretto dalla strada: la superficie in cui la farmacia entra in contatto con il cliente deve essere diretta e priva di barriere.
• Superficie minima: il regolamento stabilisce una superficie netta minima; prima di presentare la domanda verifichi presso l'ordine dei farmacisti competente il valore aggiornato e quali ambienti rientrano nel calcolo.
• Permesso di costruire e agibilità: in un edificio privo di certificato di agibilità la procedura per la licenza di apertura dell'attività si blocca.

Nessuno di questi punti si risolve con la progettazione; tutti devono essere chiariti prima della firma del contratto.

2. La forma del locale: il rapporto profondità–larghezza determina il funzionamento

Due locali con la stessa metratura non danno la stessa farmacia. A essere determinante non è la superficie, ma il rapporto. Un locale molto profondo e stretto rispetto alla facciata (a tunnel) è la configurazione più difficile per una farmacia: se il banco viene posizionato vicino alla facciata, la parte posteriore diventa uno spazio morto; se viene arretrato, il cliente è restio a entrare.

In pratica, la configurazione più efficiente è quella di piante all'incirca quadrate o leggermente rettangolari, in cui il rapporto tra larghezza della facciata e profondità resta ragionevole. In una pianta di questo tipo il percorso dei clienti, il flusso delle ricette e il reparto OTC si collocano senza intralciarsi. Se si prende un locale a tunnel, la parte posteriore va pianificata fin dall'inizio come magazzino e area di preparazione; collocarvi dei reparti è spesso un investimento sprecato.

3. La facciata: da che distanza si legge l'insegna della farmacia

In una farmacia la facciata non è una voce d'arredamento, ma una questione di visibilità che incide direttamente sul fatturato. Durante il sopralluogo vanno verificati tre aspetti: la larghezza della facciata, il suo orientamento rispetto al flusso pedonale e la distanza da cui l'insegna è leggibile.

Osservi separatamente dal marciapiede opposto, passando in auto e avvicinandosi dall'angolo. Alberi, pali, fermate dell'autobus, tende o insegne vicine coprono la facciata? La maggior parte di questi ostacoli non può essere rimossa né compensata con la progettazione. Inoltre, per l'insegna e gli elementi luminosi in facciata possono essere necessari l'autorizzazione comunale e, nei complessi residenziali, l'approvazione dell'amministrazione; chieda anche questo fin dall'inizio.

4. Altezza del soffitto e impianti: lo strato che non cambia in seguito

In una farmacia l'altezza del soffitto è cruciale per due motivi: l'altezza delle scaffalature e la climatizzazione. In un locale con soffitto basso si riduce la capacità di stoccaggio e si comprime lo spazio per canali, cavi e illuminazione che devono essere nascosti nel controsoffitto.

• Altezza netta: va misurata l'altezza che resta dopo il controsoffitto e lo spazio per gli impianti; l'altezza al grezzo è fuorviante.
• Potenza elettrica: la potenza del contratto attuale è sufficiente per il carico di condizionatore, frigorifero per farmaci, illuminazione e automazione?
• Predisposizione per la climatizzazione: c'è un punto autorizzato e tecnicamente idoneo per l'unità esterna? In farmacia il controllo della temperatura non è una questione di comfort, ma di conservazione dei farmaci.
• Acqua e scarichi: esistono già gli impianti per bagno e lavabo, oppure la quota degli scarichi consente di realizzare un nuovo ambiente di servizio?
• Umidità del pavimento e delle murature: soprattutto nei locali collegati a un piano interrato, l'umidità alla base dei muri è un rischio diretto per il magazzino dei farmaci.

5. Magazzino e retro: molto più importanti di quanto sembri

La farmacia è una delle rare tipologie di commercio al dettaglio in cui l'area vendita è piccola ma il retro è grande. Le scorte sono profonde e i prodotti si contano a migliaia. Eppure, nella scelta del locale, la domanda che non viene quasi mai posta è: c'è un retro?

In una farmacia in cui non si trova spazio per il magazzino, il banco di preparazione, gli armadietti del personale e l'area per scatole e imballaggi, queste funzioni finiscono nell'area vendita; il risultato è un ambiente che appare disordinato e perde superficie espositiva. Se esiste uno spazio utilizzabile come soppalco, piano interrato o stanza sul retro, a parità di canone si tratta di un vantaggio notevole, ma lo stato di umidità dell'interrato e la sicurezza della scala vanno verificati sul posto.

6. Personale, servizi igienici e accessibilità

Il farmacista e il personale tecnico trascorrono l'intera giornata in piedi. Per questo il lato del personale va considerato fin dal primo giorno: una piccola area pausa/preparazione, gli armadietti e il bagno. Nulla di tutto ciò è un lusso: è la condizione per un lavoro sostenibile.

L'accessibilità è invece un requisito sia legale sia commerciale: il gruppo di utenti che ha più bisogno della farmacia è spesso composto da persone con mobilità ridotta. Se all'ingresso c'è un gradino, è possibile realizzare una rampa? La larghezza della porta è adatta a una sedia a rotelle? Nei percorsi interni ci sono svolte strette a 90 gradi? Tutto questo fa parte della decisione di affitto.

7. Turni, sicurezza e logistica delle consegne

In una farmacia che effettua i turni di guardia deve essere possibile organizzare la dispensazione in sicurezza a porta chiusa; se la facciata non offre una parte adatta a questo scopo, la soluzione diventa difficile in un secondo momento. Allo stesso modo, la necessità di una serranda o di un vetro di sicurezza per la notte, e il suo rapporto con il progetto della facciata, vanno considerati fin dall'inizio.

Infine la logistica: i mezzi dei grossisti farmaceutici effettuano consegne una o più volte al giorno. Se davanti al locale non è possibile una breve sosta, ogni consegna diventa un peso che rallenta l'attività. Una strada ad alto traffico pedonale può sembrare interessante dal punto di vista commerciale, ma risultare problematica per le consegne.

Dieci domande da porsi prima di affittare

• L'unità immobiliare risulta come locale commerciale nell'atto di proprietà ed è dotata di agibilità?
• Ci sono impedimenti derivanti dal regolamento condominiale o dai condomini?
• La superficie utile netta soddisfa il requisito del regolamento?
• Da quale distanza sono leggibili la facciata e l'insegna?
• Il rapporto profondità–larghezza genera una pianta a tunnel?
• Quanta altezza netta resta dopo il controsoffitto e lo spazio per gli impianti?
• La potenza elettrica è sufficiente per il carico di climatizzazione, catena del freddo e illuminazione?
• C'è spazio da destinare a magazzino, preparazione e personale?
• All'ingresso è possibile garantire un accesso senza barriere?
• Il mezzo per le consegne può fermarsi davanti al locale?

Se la risposta a queste dieci domande è positiva, la fase di progettazione procede senza difficoltà. Se alcune sono negative, una parte del budget di progettazione va fin dall'inizio a colmare queste carenze, e alcune non si colmano mai.

Domande frequenti

Qual è il piano adatto per una farmacia?
Il piano terra con accesso diretto dalla strada è essenziale. Se all'ingresso c'è un gradino, la soluzione per l'accessibilità va pianificata fin dall'inizio; soppalco e piano interrato vanno considerati non come area vendita, ma come magazzino e area di preparazione.

Si può aprire una farmacia in un locale stretto e profondo?
Sì, ma la pianta va impostata di conseguenza. In un locale a tunnel la parte posteriore si sfrutta non con i reparti, ma con magazzino, area di preparazione e spazi per il personale; il banco e il flusso OTC si concentrano nella parte anteriore. Altrimenti si paga l'affitto dei metri quadri posteriori senza che contribuiscano al fatturato.

Qual è la voce più trascurata quando si apre una farmacia?
Il magazzino e il retro. La farmacia è una delle tipologie di commercio al dettaglio con le scorte più profonde; in un locale senza retro queste funzioni finiscono nell'area vendita e si perde superficie espositiva.

Abbiamo rilevato una farmacia esistente: dobbiamo chiuderla durante la ristrutturazione?
Non è obbligatorio, ma è indispensabile procedere per fasi. Poiché i lavori su banco, impianto elettrico e pavimento interrompono direttamente l'attività, di solito si pianifica un breve periodo di chiusura o si lavora fuori dall'orario di apertura. Abbiamo trattato l'organizzazione della ristrutturazione in un'attività in esercizio nella nostra pagina dedicata alla ristrutturazione di locali commerciali.

Quando devo consultare l'ordine dei farmacisti per la scelta del locale?
Prima del contratto. È l'ordine dei farmacisti competente a fornire con la massima precisione la prassi aggiornata su ubicazione, superficie minima e requisiti per l'autorizzazione; il processo progettuale dovrebbe iniziare dopo questa verifica.

Valutiamo insieme il Suo locale

Se un locale potrà funzionare in modo efficiente come farmacia lo si può capire in gran parte con un esame di poche ore, sulla pianta e sul posto. Questo esame, svolto prima della decisione di affitto, costa meno di qualsiasi ristrutturazione successiva. Per l'ambito dei servizi può consultare le nostre pagine sulla progettazione di farmacie e sulla progettazione di cliniche; per l'organizzazione degli spazi commerciali il nostro articolo sull'architettura d'interni di negozi e showroom; per le scelte negli spazi sanitari il nostro articolo sulla progettazione d'interni di cliniche e ambulatori. Per valutare insieme il Suo locale può contattarci.

Testo: Kaan Yalçınkaya, Kaya + Partners. I riferimenti normativi di questo articolo hanno valore orientativo; per i requisiti aggiornati si rivolga all'ordine dei farmacisti competente.