In un appartamento in residence la progettazione non parte da un terreno vuoto, ma dall'interno di un involucro già esistente. La struttura portante, il cavedio impiantistico, la facciata e l'acustica verso i vicini stabiliscono fin dal primo giorno che cosa è possibile. In questo articolo spieghiamo che cosa si può modificare in un appartamento, che cosa non cambia in alcun caso e come trasformare questo limite in un vantaggio.
In un progetto di villa la progettazione parte di solito da un foglio bianco: schema planimetrico, volumetria, facciata, tutto è ancora da decidere. In un appartamento in residence la situazione è opposta. L'involucro è dato, i pilastri sono al loro posto, il cavedio impiantistico è già stato gettato e la vetrata di facciata non si può toccare. Nel residence, l'architettura d'interni è una disciplina che parte dai vincoli.
Per questo, al primo incontro, il tema da affrontare non è l'estetica ma il limite: che cosa possiamo cambiare? I sette punti che seguono spiegano quali decisioni sono libere e quali bloccate in un appartamento, e come trasformare ciò che è bloccato in un vantaggio. L'ambito del servizio è riassunto nella nostra pagina progettazione di appartamenti in residence ad Ankara.
1. Richieda prima il progetto: senza progetto architettonico non si decide
Entrando per la prima volta nell'appartamento si vedono le pareti, ma a occhio non si capisce quali siano portanti. Un setto in cemento armato intonacato e un tramezzo in calcestruzzo cellulare sembrano identici. Per questo, in un progetto serio, il primo passo è ottenere dall'amministrazione o dall'impresa costruttrice il progetto architettonico e strutturale dell'edificio.
Se il progetto non è disponibile, si decide per ipotesi, e le ipotesi costano care: una pianta costruita su una parete che non si può demolire crolla una volta iniziati i lavori. In assenza di progetto occorre far rilevare la struttura portante sul posto e procedere considerando portante ogni parete dubbia.
2. La struttura portante: quale parete si può togliere e quale mai
In un edificio in cemento armato i carichi sono sostenuti da pilastri, travi e setti. Nessuno di questi elementi si tocca: non si fora, non si assottiglia, non vi si aprono porte. Si possono eliminare solo i tramezzi: pareti in laterizio, calcestruzzo cellulare o cartongesso che portano soltanto il proprio peso.
In pratica significa questo: la parete tra soggiorno e cucina spesso si può togliere, quelle che delimitano i locali bagno in parte, mentre le pareti spesse perpendicolari alla facciata di norma no. La decisione non si basa sulla preferenza «estetica» dell'architetto, ma sul progetto strutturale. Una porta aperta in un setto è una questione di sicurezza non dell'appartamento, ma dell'edificio.
- Pilastri e travi: fissi senza discussione — si rivestono per nasconderli, non si eliminano.
- Setto in cemento armato: fisso; assorbe le azioni sismiche, non vi si aprono vani.
- Tramezzo: eliminabile; al suo posto può esserci una parete vetrata, un armadio o un'apertura.
- Parete dei locali bagno: eliminabile, ma impianti e impermeabilizzazione vanno rifatti.
- Facciata e parapetto del balcone: sono parti comuni; in base al regime condominiale non si possono modificare.
3. La realtà del cavedio: il limite allo spostamento di cucina e bagno
La frase «spostiamo la cucina dall'altra parte», in un residence, spesso si infrange contro il cavedio impiantistico. Lo scarico delle acque nere funziona per pendenza: più ci si allontana dal cavedio, più sale la quota dello scarico, e più sale, più occorre rialzare il pavimento. Oltre una certa distanza il risultato è un gradino in mezzo alla zona giorno.
Regola pratica: acqua pulita ed elettricità si spostano quasi liberamente, lo scarico no. Per questo bagno e cucina vengono riorganizzati restando attorno al cavedio: non cambiano posizione, cambiano forma. Scelte come una vasca al posto della doccia, la rotazione di 90 gradi del piano di lavoro o la lavatrice spostata in una nicchia dedicata fanno una grande differenza senza toccare il cavedio.
Per la scelta dei sanitari e l'organizzazione dei locali bagno, la nostra guida alla ristrutturazione del bagno, e per la cucina la nostra guida alla ristrutturazione della cucina, forniscono misure e sequenze dettagliate.
4. Vetro al posto del muro: aprire lo spazio senza eliminare la separazione
Nel residence la richiesta più frequente è «un soggiorno più arioso». Ma non tutte le pareti si possono togliere e non tutte quelle eliminate danno un buon risultato: la pianta aperta apre anche a odori e rumori. La soluzione intermedia è spesso una parete vetrata: una superficie a tutta altezza con profili in acciaio unisce visivamente gli ambienti, mantenendoli separati dal punto di vista acustico e degli odori.
L'immagine seguente proviene da un progetto di villa che abbiamo realizzato a Batıkent; il principio è lo stesso per un appartamento. La parete vetrata con telaio nero tra la zona pranzo e l'ambiente adiacente mantiene i due spazi in dialogo visivo, preservandone la separazione.
La parete vetrata rende visivamente trasparente una separazione che non si può, o non si dovrebbe, eliminare: l'ariosità si ottiene anche senza demolire muri.
5. La scelta della cucina aperta: dove si collega la cappa?
La cucina aperta è la richiesta più popolare nei residence ed è la decisione che genera più ripensamenti. L'elemento determinante non è il design, ma la ventilazione. In un appartamento senza canna fumaria o con un collegamento limitato, una cucina aperta significa odori che si depositano in tutta la zona giorno e nei tessuti.
La decisione si prende in questo ordine: (1) esiste una canna fumaria o una bocchetta di ventilazione, e con quale portata; (2) in caso contrario, una soluzione con filtro ai carboni attivi è sufficiente per le abitudini di cottura quotidiane; (3) per una cappa a isola, è possibile garantire l'altezza necessaria a soffitto e l'alimentazione elettrica. Se le risposte a queste tre domande sono positive, la cucina aperta funziona; altrimenti la risposta giusta è una soluzione semiaperta (vetrata scorrevole o un'ampia apertura).
La cappa a isola non è una scelta d'arredo, ma una decisione che riguarda soffitto e impianti; se la sua posizione non è definita in fase di progetto, l'isola non potrà essere spostata in seguito.
6. L'acustica tra vicini: la lamentela numero uno nei residence
Il vero problema della vita in verticale non è la vista, ma il rumore. In un residence il suono arriva per tre vie: il rumore da calpestio attraverso il solaio (i passi al piano di sopra), il rumore aereo attraverso le pareti (le conversazioni dei vicini) e il rumore degli impianti (uno scarico in funzione di notte). Ognuno richiede una soluzione diversa.
- Rumore da calpestio: massetto galleggiante o materassino anticalpestio — il materassino giusto sotto il parquet protegge non il piano di sopra, ma il Suo.
- Rumore aereo: controparete sul muro confinante con il vicino (lana di roccia + doppia lastra di cartongesso); a fronte di 5–7 cm di spessore perso, un guadagno considerevole.
- Rumore degli impianti: isolamento della parete del cavedio e rivestimento delle tubazioni; la voce più trascurata, ma la più fastidiosa.
- Porte: una porta interna leggera è il punto in cui il suono passa più facilmente; una porta tamburata piena e una guarnizione inferiore sono un guadagno economico.
Materiali e dettagli sono descritti nel nostro articolo sull'isolamento acustico negli interni.
7. Amministrazione condominiale, autorizzazioni e tempi: la parte non tecnica che blocca i lavori
Il punto in cui una ristrutturazione in residence si arena più spesso non è la struttura, ma il regolamento condominiale. In molti complessi gli orari di lavoro sono limitati, è vietato lavorare nel fine settimana, per l'uso dell'ascensore si richiedono protezioni e un deposito cauzionale, e lo sgombero delle macerie è consentito solo in determinati orari. Tutto questo allunga direttamente i tempi.
La sequenza corretta è la seguente: si definisce il progetto → si presenta una richiesta scritta all'amministrazione → si ottengono per iscritto le regole su orari di lavoro, ascensore e macerie → si costruisce il cronoprogramma su queste regole. In base al regime condominiale, ogni intervento che riguarda parti comuni (facciata, parapetto del balcone, colonna di riscaldamento, impianti principali) richiede una delibera dell'assemblea condominiale; saperlo fin dall'inizio costa meno che smontare in seguito. Per la sequenza completa dei lavori può consultare il nostro articolo sull'ordine dei lavori in una ristrutturazione.
Come trasformare il limite in vantaggio: lo spazio contenitivo
Quando non si può cambiare l'involucro, il guadagno non viene dal volume in sé, ma dalla sua organizzazione. In un appartamento in residence, la voce di investimento con il rendimento più alto è quasi sempre il contenitore su misura: armadi fino al soffitto, la profondità del corridoio trasformata in nicchia, un'estremità della camera da letto convertita in cabina armadio.
Una cabina armadio dal nostro progetto di villa a İncek. In un appartamento la stessa logica si applica su scala ridotta: un'apertura al posto della porta, un'isola al posto delle mensole, un'unica superficie fino al soffitto.
Nota: le tre immagini sopra provengono dai nostri progetti di ville a Batıkent e İncek. Non si tratta di appartamenti in residence; sono state inserite per illustrare il principio.
Domande frequenti
Quali pareti posso eliminare in un appartamento in residence?
Solo i tramezzi, in laterizio, calcestruzzo cellulare o cartongesso. Pilastri, travi e setti in cemento armato non si toccano. A occhio non si capisce di quale tipo sia una parete; la decisione deve basarsi sul progetto strutturale o su un rilievo sul posto.
Posso spostare la cucina in un altro punto dell'appartamento?
Acqua pulita ed elettricità si possono spostare, lo scarico delle acque nere in pratica no. Allontanandosi dal cavedio serve un rialzo del pavimento per garantire la pendenza. Per questo cucina e bagno di solito non cambiano posizione ma forma: si ridefiniscono l'orientamento del piano di lavoro, le aperture e la disposizione degli armadi.
I problemi acustici in un residence si possono risolvere in un secondo momento?
In parte. Controparete e materassino sotto il parquet si possono applicare anche dopo; per i rumori provenienti da cavedio e solaio, invece, l'intervento più efficace si fa durante la ristrutturazione. Rimandare l'acustica significa fare lo stesso lavoro due volte.
Si può iniziare una ristrutturazione senza l'autorizzazione dell'amministrazione condominiale?
Non si dovrebbe. La maggior parte dei regolamenti condominiali disciplina orari di lavoro, uso dell'ascensore e sgombero delle macerie; gli interventi sulle parti comuni richiedono inoltre una delibera dell'assemblea condominiale. Se un cantiere avviato senza autorizzazione viene fermato, i costi raddoppiano.
Come far sembrare più grande un appartamento di pochi metri quadri?
Non demolendo pareti, ma semplificando l'organizzazione. Armadi a superficie unica fino al soffitto, la profondità del corridoio trasformata in nicchia, un pavimento continuo e l'illuminazione nascosta ampliano sensibilmente la percezione dello spazio senza guadagnare volume.
Parliamo del Suo progetto
Chiarire che cosa è possibile nel Suo appartamento in residence è il primo e più prezioso passo della progettazione. In base alla Sua città può consultare le nostre pagine dedicate alla progettazione di appartamenti in residence ad Ankara, Istanbul, Izmir, Bursa e Antalya, e contattarci per leggere insieme la pianta del Suo appartamento.
Testo: Kaan Yalçınkaya, Kaya + Partners. Le immagini provengono dai nostri progetti di ville a Batıkent e İncek.