L'ordine dei lavori nella ristrutturazione: cosa fare prima e perché

Nella ristrutturazione, la sequenza dei lavori non è un'abitudine che cambia da un artigiano all'altro, né una tradizione. È una necessità fisica e discende da quattro semplici principi. Una volta compresi questi principi, potrà individuare da sé la posizione in sequenza di ogni nuovo lavoro che le si presenta e, cosa ancora più importante, capire se il cronoprogramma che le viene proposto è davvero solido.

Il prezzo di una sequenza alterata è sempre lo stesso: rifare un lavoro già finito. A volte è un prezzo contenuto (ritinteggiare una parete), a volte incide su una parte importante del budget (smontare un parquet appena posato). E quasi sempre comincia con un «che cosa succede se cambiamo un po' l'ordine?».

Negli articoli precedenti della nostra serie abbiamo trattato i singoli ambienti: ristrutturazione del bagno, ristrutturazione della cucina e ristrutturazione di un appartamento datato. In questo articolo l'argomento è la logica della sequenza che riguarda l'intera casa.

1. I quattro principi alla base della sequenza

Dallo sporco al pulito. I lavori che producono polvere precedono quelli che la trattengono. Demolizioni, massetti, carteggiatura del gesso e taglio delle piastrelle riempiono l'ambiente di polvere; superfici lucide, pittura, parquet e arredi ne vengono danneggiati. Per questo i lavori polverosi vengono raggruppati in blocchi e portati a termine per primi.

Dall'alto verso il basso. Un operaio che lavora sul soffitto fa cadere materiale verso il basso. Gessi, pitture e impianti di illuminazione partono dal soffitto, scendono lungo le pareti e arrivano per ultimi al pavimento. Finire il pavimento per primo significa doverlo proteggere per tutta la durata della ristrutturazione; e la protezione, prima o poi, cede sempre.

Dal nascosto al visibile. Tutto ciò che finisce dentro pareti e pavimenti — acqua, scarichi, impianto elettrico, rete dati, ventilazione — deve essere completato e collaudato prima di essere chiuso. Un errore scoperto dopo la chiusura costringe a smontare anche il lavoro che lo ricopre.

Dall'umido all'asciutto. Le lavorazioni che impiegano acqua (massetto, intonaco, piastrelle, impermeabilizzazione) richiedono tempi di asciugatura e cedono umidità all'ambiente. I prodotti in legno — parquet, porte, arredi — risentono di questa umidità. Per questo si completano prima i lavori umidi, si lascia asciugare l'ambiente e solo dopo entra il legno.

Questi quattro principi non sono in contraddizione tra loro: guardano nella stessa direzione. Quando si trova davanti a un lavoro di cui non è chiara la collocazione, si ponga quattro domande: produce polvere, a quale quota si svolge, resta nascosto, è umido?

2. La sequenza completa, passo dopo passo

1. Rilievo e progetto. Lettura dello stato di fatto, rilievo delle misure, decisioni su distribuzione degli spazi e prodotti. Questa fase si chiude alla scrivania, non in cantiere.

2. Protezione e preparazione. Protezione delle superfici da conservare, delle parti comuni e dell'ascensore; interruzione di acqua ed elettricità nelle zone interessate.

3. Demolizione e macerie. Tutto ciò che va rimosso si rimuove in un unico blocco. Demolire a pezzi diffonde la polvere su tutta la ristrutturazione.

4. Opere strutturali e grezze. Eventuale costruzione o rimozione di tramezzi, modifica dei vani di porte e finestre.

5. Impianti idraulici ed elettrici sottotraccia. Infrastruttura per acqua, scarichi, ventilazione, elettricità e dati. Al termine di questa fase si esegue il collaudo degli impianti.

6. Sostituzione dei serramenti (finestre). Poiché la finestra comporta lavori su davanzali, intonaco e pittura, va eseguita prima di questi.

7. Impermeabilizzazione dei locali umidi e massetto. Pavimenti di bagno e cucina.

8. Intonaci, gessi e soffitti. Struttura e chiusura del controsoffitto; correzioni delle pareti.

9. Piastrelle e pietra naturale. Locali umidi ed eventuali altre superfici da rivestire.

10. Prima mano di pittura (fondo e mano intermedia). Prima che le superfici vengano coperte.

11. Parquet e pavimentazione. Dopo che l'ambiente si è asciugato.

12. Montaggio di porte interne, battiscopa e arredi.

13. Montaggio di sanitari, rubinetteria, prese e interruttori e corpi illuminanti.

14. Mano finale di pittura, ritocchi, siliconature e pulizia finale.

Questa sequenza è uno schema; non si applica identica in ogni progetto. Tuttavia le deviazioni devono essere giustificate dai principi, non da «l'operaio è disponibile» o «il materiale è arrivato».

3. I tre passaggi che saltano più spesso

Posare il parquet troppo presto. È l'errore più diffuso e nasce di solito dal desiderio di «togliersi il pensiero del pavimento». Un parquet posato troppo presto va protetto per tutto il resto della ristrutturazione: ci si montano sopra le scale, si trasportano materiali, gocciola la pittura, la polvere di gesso penetra nelle fughe. Anche il materiale di protezione è un costo e non offre una protezione completa. La scelta corretta è posarlo dopo la conclusione dei lavori polverosi e umidi.

Completare la pittura prima dei montaggi. Se si finisce la pittura delle pareti e poi si passa al montaggio di porte, battiscopa, arredi e prese, ogni montaggio lascia segni sul muro e la pittura va rifatta. La scelta corretta è eseguire la mano finale e i ritocchi dopo i montaggi.

Chiudere gli impianti senza collaudarli. Questo passaggio, saltato per guadagnare tempo, costringe a smontare piastrelle e parquet nuovi quando emerge una perdita. Il collaudo è l'assicurazione più economica di una ristrutturazione.

4. Che cosa può procedere in parallelo e che cosa no

La ristrutturazione non è un processo interamente seriale; alcuni lavori possono procedere contemporaneamente e ridurre in modo sensibile i tempi.

Possono procedere in parallelo: lavori della stessa fase in stanze diverse (gesso in una stanza, intonaco in un'altra); la produzione in laboratorio di arredi e serramenti mentre il cantiere prosegue; l'approvvigionamento dei materiali e il monitoraggio degli ordini mentre il cantiere prosegue.

Non possono procedere in parallelo: lavori polverosi e lavori puliti nello stesso ambiente; lavorazioni umide e montaggio di elementi in legno; stesura dei cavi elettrici e chiusura delle pareti. Se si tenta di eseguirli contemporaneamente, la qualità di uno dei due ne risente inevitabilmente.

Il vero nodo qui è il coordinamento. Una parte significativa dei ritardi in una ristrutturazione non deriva dal lavoro in sé, ma dal fatto che gli artigiani non arrivano nell'ordine giusto. Se quando arriva l'imbianchino il gesso non è asciutto, se quando arriva il falegname il pavimento non è pronto, ognuno passa a un altro cantiere e si perdono settimane. Per questo nei progetti gestiti da un unico interlocutore i tempi sono sensibilmente più brevi rispetto ai lavori affidati a più soggetti separati. Abbiamo trattato il processo nel suo insieme nel nostro articolo sul processo di ristrutturazione completa della casa.

5. I tempi di attesa che non si possono comprimere

La parte invisibile del cronoprogramma sono i tempi di attesa. Non si possono accelerare con la manodopera: dipendono dalla chimica stessa dei materiali.

I principali sono: l'asciugatura tra una mano e l'altra e quella finale dell'impermeabilizzazione; la presa del massetto e la discesa del suo tasso di umidità a un livello adatto alla posa del rivestimento; l'asciugatura di intonaco e gesso; l'attesa tra una mano di pittura e l'altra; la maturazione di fughe e silicone; i tempi di produzione del piano di lavoro in pietra o composito dopo il rilievo delle misure in loco.

Ridurre questi tempi permette di finire prima la ristrutturazione, ma sposta i problemi di qualche mese: pittura che si gonfia, fughe che si aprono, parquet che si deforma. Se un cronoprogramma le sembra troppo bello per essere vero, la prima cosa da verificare è se questi tempi di attesa vi siano stati inclusi.

6. Quando è legittimo modificare la sequenza

Esistono anche situazioni in cui uscire dai principi è legittimo, e conoscerle è più utile che applicare la sequenza alla cieca.

Nelle ristrutturazioni eseguite con la casa abitata, l'abitazione viene suddivisa in zone e ciascuna zona rispetta al proprio interno la sequenza. L'obiettivo è proteggere gli spazi utilizzati dalla famiglia; la sequenza non viene alterata, cambia la scala.

Se un prodotto ha tempi di fornitura lunghi, la fase che dipende da quel prodotto non può essere anticipata, ma i lavori intorno possono essere riorganizzati. Per esempio, se un serramento arriverà in ritardo, la pittura di quella stanza viene lasciata per ultima.

Se viene riscontrato un problema strutturale, la sequenza si ferma del tutto. Le questioni strutturali vengono prima delle scelte estetiche e non si procede senza una valutazione tecnica.

Cinque errori frequenti

1. Posare il parquet troppo presto. Un pavimento che deve essere protetto per tutto il resto della ristrutturazione finisce inevitabilmente per danneggiarsi.

2. Chiudere gli impianti senza collaudarli. Una perdita costringe a smontare anche il lavoro finito che la ricopre.

3. Dare la mano finale di pittura prima dei montaggi. Il montaggio di porte, battiscopa e prese lascia segni sulle pareti; la pittura va rifatta.

4. Demolire a pezzi. Una demolizione non conclusa in un unico blocco diffonde la polvere su tutta la ristrutturazione.

5. Non inserire i tempi di attesa nel cronoprogramma. Il tempo non scritto non scompare davvero; semplicemente sconvolge il cronoprogramma in un secondo momento.

Domande frequenti

Si fa prima la pittura o il parquet?
Il fondo e la mano intermedia di pittura si eseguono prima del parquet, la mano finale e i ritocchi dopo. Il parquet si posa al termine dei lavori polverosi e umidi; seguono i battiscopa e i montaggi, e per ultima si completa la mano finale di pittura insieme ai ritocchi. In questo modo il parquet non deve essere protetto per tutta la ristrutturazione e i segni dei montaggi vengono coperti.

Qual è il primo lavoro da fare in una ristrutturazione?
In cantiere il primo lavoro sono la protezione e la demolizione, ma in senso stretto il primo lavoro si svolge alla scrivania: rilievo e decisioni. Una ristrutturazione avviata senza aver deciso prodotti e distribuzione degli spazi si compromette man mano che procede. In cantiere, invece, la sequenza segue questi principi: dallo sporco al pulito, dall'alto verso il basso, dal nascosto al visibile, dall'umido all'asciutto.

Quando conviene sostituire le finestre?
Prima dei lavori di intonaco e pittura. La sostituzione delle finestre comporta interventi su davanzali, intonaci interni ed esterni e pittura; se eseguita dopo la pittura, questi lavori vanno rifatti. Inoltre, pianificarla dopo gli impianti idraulici ed elettrici sottotraccia consente di eseguire insieme i lavori sul lato della facciata.

In una ristrutturazione i lavori possono procedere in contemporanea?
In parte. Possono procedere in parallelo i lavori della stessa fase in stanze diverse, così come la produzione in laboratorio di arredi e serramenti mentre il cantiere prosegue. Non possono invece procedere in parallelo lavori polverosi e puliti nello stesso ambiente, lavorazioni umide e montaggio del legno, stesura dei cavi elettrici e chiusura delle pareti; la qualità di uno dei due ne risente inevitabilmente.

Perché il cronoprogramma di una ristrutturazione slitta?
Le cause principali sono tre: tempi di attesa non inseriti nel cronoprogramma, ritardi nella fornitura dei materiali e artigiani che non arrivano nell'ordine giusto. La terza è la più frequente: quando un artigiano arriva e trova un lavoro non pronto, si sposta su un altro cantiere e il suo ritorno richiede giorni. Per questo un coordinamento affidato a un unico interlocutore riduce sensibilmente i tempi.

Costruiamo insieme il cronoprogramma della Sua ristrutturazione

In Kaya + Partners, nei nostri progetti non gestiamo soltanto la progettazione, ma anche la sequenza dei lavori e il coordinamento del cantiere: programma dei lavori, monitoraggio delle lavorazioni, calendario degli artigiani e controllo in fase di consegna sono seguiti da un unico interlocutore. Tra gli studi di architettura d'interni che operano ad Ankara, ciò che ci distingue è l'unione di progettazione e realizzazione all'interno dello stesso team. Per i lavori di ristrutturazione negli spazi commerciali può consultare la nostra pagina dedicata alla ristrutturazione di locali commerciali ad Ankara.

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