LOTTO NETTO = LOTTO LORDO − CESSIONE
SUPERFICIE COPERTA = LOTTO NETTO × TAKS
SUPERFICIE EMSAL = LOTTO NETTO × KAKS (SENZA EMSAL: TAKS × PIANI)
TOTALE CIRCA = SUPERFICIE EMSAL × (1 + QUOTA ESCLUSA ≤ 30%)
Superficie costruibile per emsal su un lotto di 1.000 m²
| Emsal (KAKS) | Superficie computabile | Con il 30% di aree escluse |
|---|
| 0,5 | 500 m² | 650 m² |
| 1 | 1000 m² | 1300 m² |
| 1,5 | 1500 m² | 1950 m² |
| 2 | 2000 m² | 2600 m² |
| 2,5 | 2500 m² | 3250 m² |
| 3 | 3000 m² | 3900 m² |
La tabella è generata dal calcolatore stesso per un lotto edificabile netto di 1.000 m². L'ultima colonna indica il totale quando si usano tutte le aree escluse soggette al limite del 30%; le voci fuori limite (parcheggi obbligatori interrati, rifugi ecc.) possono aggiungersi.
Che cos'è l'emsal e che cosa significa emsal 1,5?
L'emsal, cioè l'indice di utilizzazione fondiaria (KAKS), è definito nel Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği come il totale di tutte le superfici dei piani costruiti diviso per la superficie del lotto (art. 4). Emsal 1,5 significa una superficie computabile pari a 1,5 volte il lotto netto: 1.500 m² su un lotto netto di 1.000 m². Con TAKS 0,30 la superficie coperta è di 300 m², pari a 5 piani a pieno ingombro. Le aree escluse dall'emsal si aggiungono a questi 1.500 m².
Che cosa sono TAKS e KAKS e in che cosa differiscono?
Il TAKS (simile al rapporto di copertura) è la proiezione a terra dell'edificio, cioè la superficie coperta, divisa per la superficie del lotto; il KAKS (simile all'indice fondiario) è il totale di tutti i piani diviso per la superficie del lotto. Il TAKS stabilisce quanto terreno l'edificio può occupare, il KAKS quanto può essere grande in totale. Nelle tipologie isolate o a blocco il TAKS non può superare il 40% salvo diversa indicazione esplicita del piano (art. 5, comma 6). Se il piano non fissa l'emsal, la superficie dei piani è il TAKS moltiplicato per il numero di piani (art. 21, comma 4).
Quanti m² si possono costruire su un lotto?
Prima si determina il lotto edificabile netto: dalla superficie lorda si sottrae la parte ceduta a strade e ad uso pubblico, perché superficie coperta ed emsal si calcolano sul lotto netto (art. 5, comma 5). Lotto netto × KAKS dà la superficie computabile nell'emsal. A questa si aggiungono le aree escluse, il cui totale non può superare il 30% di tale superficie (art. 5, comma 8). Ad esempio, un lotto netto di 800 m² con emsal 1,25 dà 1.000 m² computabili, che salgono a circa 1.300 m² con il 30% di aree escluse. Numero di piani, Hmax e distanze determinano come questa superficie si dispone sul lotto.
Quali aree sono escluse dall'emsal?
L'articolo 22 del regolamento elenca gli usi esclusi dalla superficie dei piani. I principali: le aree di parcheggio, il rifugio minimo necessario all'edificio, gli atri e i vuoti a galleria, le sale di preghiera comuni, le aree gioco per bambini senza scopo commerciale, i locali di riscaldamento, raffrescamento e impianti, i balconi con i requisiti di sporgenza aperta entro il 20% della superficie netta dell'unità insieme al vano scala aperto o chiuso, e 70 m² degli alloggi obbligatori del custode. Il loro totale non può superare il 30% della superficie computabile; tuttavia il doppio della superficie di parcheggio obbligatorio realizzata nei piani interrati e le superfici minime di rifugi, vani ascensore e scale che vi si trovano sono esclusi senza rientrare in questo limite (art. 5, comma 8).
Che differenza c'è tra m² lordi, m² netti e superficie vendibile?
Per un lotto, la superficie lorda è quella totale risultante dal titolo di proprietà; il lotto edificabile netto è ciò che resta dopo le cessioni ed è la base dell'emsal. Per un appartamento il regolamento definisce tre misure (art. 4): la superficie netta è l'area libera tra i muri; la superficie lorda è l'area racchiusa dai contorni esterni dell'unità; la superficie lorda generale aggiunge le pertinenze e la quota delle parti comuni. La superficie vendibile non è definita nel regolamento; nella commercializzazione si intende di solito la superficie lorda generale. Le aree escluse dall'emsal non possono diventare unità autonome (art. 21, comma 3): per questo la superficie computabile nell'emsal e la superficie degli appartamenti in vendita non coincidono.
Le distanze e le norme del piano cambiano il risultato?
Sì. Il TAKS è un limite massimo; salvo diversa previsione del piano, il giardino anteriore è di almeno 5 m, quelli laterali e posteriore di almeno 3 m (art. 23), e la superficie coperta applicabile è la minore tra quella data dal TAKS e quella lasciata da queste distanze (art. 20, comma 3). Sui lotti stretti o d'angolo spesso a decidere è la distanza. Molte disposizioni del regolamento si applicano solo se il piano non dispone diversamente; prima di calcolare, quindi, richieda al comune il certificato urbanistico e legga le norme del piano.
Questo strumento serve per una verifica di fattibilità preliminare e non sostituisce il certificato urbanistico (imar durumu belgesi). Molte disposizioni del Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği si applicano solo se il piano urbanistico non dispone diversamente; per questo le norme del piano relative al Suo lotto e il certificato rilasciato dal comune hanno sempre la precedenza. Il regolamento edilizio dell'amministrazione competente può aggiungere ulteriori condizioni. Il calcolo esatto delle superfici si fa nel progetto architettonico.